[부동산 칼럼] '공급 쇼크'라는 2·4 부동산대책, 첫 부동산정책 때 병행했어야
[부동산 칼럼] '공급 쇼크'라는 2·4 부동산대책, 첫 부동산정책 때 병행했어야
  • 김철진 기자
  • 승인 2021.02.05 14:09
  • 댓글 0
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5년간 83만6000호 주택 공급, 지자체와 공기업이 주도해 건축 기간 단축
현재의 문제를 해결할 대안이 없다는 것과 정부에게 남아 있는 시간이 많지 않아
정부는 4일, 특단의 주택 공급대책을 내놓았다. 지자체와 공기업이 주도해 서울에 앞으로 5년간 32만호를 공급하고 전국적으론 83만호의 주택 부지를 공급하겠다는 것이다. 때문에 정부는 ‘공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안’이라고 명명했다. 사진은 이날 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관이 모두발언을 하는 모습. [사진제공=기획재정부]

[데일리인베스트=김철진 기자] 정부는 4일, 특단의 주택 공급대책을 내놓았다. 지자체와 공기업이 주도해 서울에 앞으로 5년간 32만호를 공급하고 전국적으론 83만호의 주택 부지를 공급하겠다는 것이다. 때문에 정부는 ‘공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안’이라고 명명했다.
 
서울에 32만호를 공급하겠다는 것은 사실 분당의 아파트 물량의 3배에 달하는 양이다. 아파트를 짓기 위해선 우선 땅이 있어야 한다. 그래서 정부는 역세권과 재건축과 재개발, 공공용지에 초점을 맞추었다. 또한 예전과 달리 같은 공간에 더 높게 지을 수 있도록 규제를 완화했다.

가장 큰 걸림돌이었던 용적률과 층수 같은 도시건축규제를 완화하고 역세권의 용적률을 700%까지 끌어올릴 예정이다. 또한 땅이라는 것이 뚝딱하면 만들어지는 게 아니기에, 개발에 참여하는 토지주들에겐 기존 자체 사업 추진방식 보다 10~30%포인트(p) 높은 수입률과 주택 우선공급을 보장한다고 한다. 따라서 역세권의 복합 고밀개발을 허용하면 이전의 서울시 ‘35층 룰’을 사라질 것 같다.
 
집은 오븐에 넣으면 바로 나오는 식빵이 아니다. 땅을 마련하고 집을 지은 후 사람이 살 게 되기까지는 적어도 4~5년이란 시간이 필요하다. 특히 재건축이나 재개발은 10년 정도의 시간이 걸리곤 한다.

이에 정부는 재건축, 재개발에 시간과 속도를 추가했다. 지자체와 공기업이 주도해 재개발과 재건축 절차를 간소화하고, 신속한 인허가와 부지확보를 통해 사업기간을 5년 이내로 단축한다는 것이다. 여기에 과도한 기부채납을 완화하고 재건축 초과이익 부담금을 없애 재건축이나 재개발을 원하는 단지를 수용할 계획이다. 

다만 규제완화와 사업기간 단축으로 생기는 이익은 토지주에 대한 충분한 수익, 세입자·영세상인의 안정된 삶, 생활 인프라 확충에 사용할 계획이다. 공공주도인 만큼, 이익을 함께 공유하는 셈이다.

또한 가점이 낮아 주택 청약시장 밀려나 있던 20·30대에게 기회를 제공할 예정이다. 도심 역세권과 준공업지역, 저층 주거지의 개발 사업으로 확보되는 물량의 70~80%를 공공분양으로 공급하고, 일반공급 물량 30%에는 추첨제를 도입해서 청약가점이 낮은 20·30대에게 기회를 준다는 것이다.

정부의 이번 대책은 이전의 대출이나 세제 규제와 달리, 강력한 공급정책을 통해 가격상승에 대한 시장의 불안감을 해소하겠다는 의도로 보인다. 단일 공급대책으로는 역대급이라는 할 수 있는 이번 정책에 대해 일부에선 ‘공급쇼크’라는 말을 하기도 한다. 또한 일부 전문가들은 ‘공공(空空)주도’라고 꼬집고 있다. 

가장 큰 이유는 상승하고 있는 집값과 올해 전세대란이 예상되는 가운데 현재의 문제를 해결할 대안이 없다는 것이다. 게다가 현 정부에게 남아 있는 시간이 그리 많지 않다는 것도 아킬레스 건이다.
 
더불어 5년간 서울에 32만호, 한 해 6만호의 신규택지를 추가 공급할 수 있을지도 의문이다. 지난 6년간 서울에 공급된 아파트 공급 물량은 한 해에 약 3만8000호이다. 현재의 공급 물량은 과여 두 배 가까이 늘릴 수 있을지 궁금해지는 부분이다. 

또한 지자체와 공공기관이 대행하는 만큼, 이에 대한 이익 배분과 분양가 산정을 어떻게 할지도 의문이다. 수익이 낮으면 민간 업체는 참여를 꺼려할 것이며 이익이 낮으면 재건축이나 재개발 단지들이 참여하지 않을 것이기 때문이다. 

그래서 일부에서 현실과 거리가 먼 ‘공공(空空)주도’라고 하기도 한다. 다만 아쉬운 점은 이 같은 정책이 첫 부동산 정책을 발표하던 2017년에 나왔으면 어땠을까 하는 것이다. 말을 잘 달리게 하기 위해선 당근과 채찍이 필요하다. 당시 규제 일변도의 정책이 아니라, 확실한 공급 시그널을 통해 실수요들을 안심시키고 규제 정책을 병행했다면 지금과 같은 집값 상승이 나타나지 않았을까 하는 생각이 드는 건 왜 일까. 


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